برای هر قراردادی چه رسمی و یا عادی، تعهداتی برای اجرای بهتر و دقیق تر و نیز به موقع وجود دارد .در پی این تعهدات که باید حتما قانونی باشد ، قانونگذار الزاماتی نیز برای اجرای تعهدات برای طرفین قرارداد پیش بینی کرده است.

عقد اجاره

کلمه اجاره به معنای رهانیدن ، به فریاد رسیدن، چیزی را به فرد دادن می باشد. و در اصطلاح عقدی است که طبق آن مستاجر، برای مدت معین و نیز پرداخت مالی که به مالک می دهد، منافع عین مستاجره را در اختیار می گیرد.

بنابراین اجاره عقدی تملیکی و معوض و موقت می باشد.

با امضای قرارداد اجاره حق استفاده از منافع محل استیجاری محقق شده و مقررات و قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر نیز قابل اجراست.

 تعهدات متقابل موجر و مستاجر

قبل از توضیح تعهدات متقابل موجر و مستاجر ،در اینجا لازم می دانم درخصوص ارکان اصلی یک قرارداد اجاره توضیح دهم:

قرارداد اجاره دارای چهار رکن اصلی است که عبارتست از:

1. مؤجر (مالک یا اجاره دهنده)
2. مستأجر (اجاره کننده)
3. عین مستأجره یا مورد اجاره (آنچه اجاره داده می شود)
4. اجاره بها (بهایی که اجاره کننده در قبال اجاره کردن پرداخت می کند).

تعهدات موجر

1. تسلیم مورد اجاره
2. انجام تعمیرات و تحمل مخارج
3. عدم تغییر در مورد اجاره

موجر موظف است عین مستاجره را برای استفاده به مستاجر تحویل دهد و در صورت امتناع، مستاجر می تواند با ارائه دادخواست به دادگاه ،تسلیم واحد به خود را طلب کند. چنانچه موردی پیش آید که تحویل ملک به مستاجر امکان پذیر نباشد،مستاجر می تواند قرارداد را فسخ و اجرت المثل ایام تصرف را از موجر درخواست نماید.

چنانچه مورد اجاره دچار نقص یا نیاز به تعمیرات داشته باشد،کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستأجر در عین مستأجره لازم است بر عهده مالک می باشد، مگر اینکه شرطی غیر از این مابین موجر و مستاجر گذاشته شده باشد.

برای مشاوره حقوقی ملکی و مشورت با  وکیل ملکی در زمینه قراردادهای موجر و مستاجر و موضوعات مختلف ملکی لطفا با دفتر مرکزی گروه وکلای حکمت تماس گرفته و وقت مشاوره تلفنی یا حضوری خود را ثبت نمایید.

تعهدات مستاجر

مستأجر مکلف است اجاره معین را که در توافق قید شده ، در اقساط و تاریخ های معین ، به مالک تسلیم کند و در صورتی که موعدی برای پرداخت آن مشخص نشده باشد باید پس از تسلیم عین مورد اجاره آن را فورا بپردازد.

مستاجر باید در کیفیت استفاده از مورد اجاره، به صورت متعارف عمل کند یعنی هیچگونه تعدی و تفریطی نداشته باشد. مستاجر باید بداند که در برابر مالک مسئول است و این مورد اجاره به صورت امانت به وی سپرده شده است.

ولی چنانچه مورد اجاره بدون تعدی و تفریط از جانب مستاجر ناقص و یا از بین برود ، مستاجر ضمانتی برعهده ندارد.

این مقاله را نیز مطالعه بفرمایید:

الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی

 

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

قانون سال 1356 در مقام اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1339 تصویب شده است و در مورد تمام اجاره های اماکن تجاری که قبل از سال 1376 منعقد شده اند اجرا می گردد. در قانون 1356 اجاره بعد از پایان مدت منحل نمی شود بلکه رابطه استیجاری به موجب قانون ادامه می یابد و موجر نمی تواند مستاجر را به تخلیه وادار نماید جز در موراد مندرج در ماده 14 و 15.

بر اساس ماده 14 :

«در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند :

1 ـ در موردی که مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیردر اجاره‌نامه و یا موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره راکلا یا جزئا ، توسط خودش یا وکیل قانونی وی به غیر واگذار نماید.

2 ـ در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود مستاجره اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی ازقبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند .

3 ـ در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره‌ هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای‌سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد.

4 ـ در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس ازانقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.

5 ـ هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد.

6 ـ در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.

7 ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق‌باشد.

8 ـ در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌باشد.

9 ـ در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.

البته لازم به توضیح است که هرکدام از موارد فوق دارای تبصره و موضوعات ریزی است که برای درک بهتر و راهنمایی شما عزیزان می بایست وکیل از مفاد قرارداد موجر و مستاجر با خبر باشد.

تکلیف مستأجر در صورت فروش ملک چیست؟

اگر ملکی که در اجاره مستأجری باشد، به فروش برسد، ممکن است فرد مستأجر دچار سردرگمی و بلاتکلیفی شود. اما از نظر حقوقی و قانونی این مسئله مورد بررسی قرار گرفته و پیش بینی‌هایی برای آن در نظر گرفته شده است. در صورتی که ملک اجاره شده به فروش برسد، اجاره می‌تواند با توافق مالک جدید ادامه پیدا کند و همچنین در صورت توافق میان مستأجر و مالک جدید، منجر به ایجاد یک قرارداد تازه میان آن‌ها شود.

این مقالات را نیز مطالعه کنید:

تجویز انتقال منافع به غیر چیست ؟شرایط -تخلیه مستاجر

چطور ودیعه را فوری از موجر پس بگیریم

اما در صورتی که فروشنده و خریدار نسبت به تخلیه ملک توافق داشته باشند، باید حتماً با مستأجر هماهنگ کند و در صورت تمام نشدن مدت اجاره، بایستی مبلغی را به عنوان خسارت به او پرداخت نمایند. گاهی در برخی شرایط نیز تخلیه ملک با خواست مالک در قراردادها ذکر می‌شود و به این ترتیب مستأجر بلافاصله در صورت درخواست مالک، باید اقدام به تخلیه خانه کند و دیگر نیازی به پرداخت خسارت نیست. البته مستأجر می‌تواند با مالک جدید توافق کند و در صورت رضایت او، با تنظیم قرارداد اجاره جدید، همچنان در خانه سکونت داشته باشد.

 

 

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد  و یا وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.

 

09120170676 –  09123439500 – 77719337